L’allentamento della politica monetaria rende i mutui più accessibili: si può così prevedere che il taglio dei tassi della Banca centrale europea porterà a un abbassamento delle rate, il ché darà un nuovo impulso al mercato immobiliare.
Ma il taglio del costo del denaro della Bce si proietta positivamente anche sul settore del prestito in generale, rendendo più conveniente per cittadini e imprese stipulare debiti. Questo, si prevede, andrà a stimolare i consumi e gli investimenti.
Già nel corso del 2024, il mercato dei mutui ha rialzato la testa in risposta ai quattro tagli dei tassi di interesse decisi dalla Bce.
I mutui variabili sono i più sensibili all’andamento della politica monetaria, dal momento che i loro importi sono diretta conseguenza delle scelte della Bce.
Come evidenziato da un sito specializzato nel confronto dei mutui, gli ultimi quattro tagli avvenuti nel 2024, hanno portato a una riduzione di oltre 100 punti base, passando da un Tan medio del 4,94% di inizio 2024 al 3,93% di fine anno.
Ma anche i mutui a tasso fisso hanno beneficiato della tendenza, con il Tan medio sceso dal 3,17% di gennaio 2024 al 2,75% di fine anno.
I mutui green, sempre a tasso fisso, hanno mostrato la convenienza maggiore, con i Tan medi intorno al 2,50% e con le offerte migliori che arrivano fino al 2,24%.
Le dinamiche in corso spingeranno sempre più per un riequilibrio fra i mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile.
Facciamoci aiutare a comprendere l’impatto del taglio del costo del denaro attraverso una simulazione.
Nel corso del 2023 i tassi dei mutui superavano il 5%, mentre a novembre 2024 sono diminuiti piazzandosi poco sopra il 3,20%. I tassi medi potrebbero presto calare ancora scendendo sotto la quota psicologica del 3%. Secondo la simulazione del Sole 24 Ore, con una ulteriore riduzione, relativamente a un mutuo a 25 anni per 200.000 euro si otterrebbe un risparmio complessivo del 21,9% per un importo di quasi 80.000 euro.
E per quanto riguarda i tassi sul credito al consumo, la discesa verso quota 8% (dai picchi fino al 14%) si traducono in uno stimolo all’acquisto per i cittadini.
Con il nuovo trend, su un’automobile da 25.000 euro comprata a rate con finanziamento a 10 anni si andrà a spendere 11.705 euro in meno (-23,9%) rispetto al 2023; su un elettrodomestico da 750 euro con finanziamento a 5 anni si andrà a risparmiare 167 euro (-15,1%).
Ma attenzione, perchè ogni medaglia ha il suo rovescio: mutui più accessibili si traducono inevitabilmente in un aumento delle compravendite, che a loro volta spingono al rialzo il costo medio delle case laddove il mercato immobiliare è più vivace, come evidenziano gli analisti.
I valori più alti nelle compravendite si vedranno tutti al Nord o al Centro-Nord: il picco sarà a Genova (+8,4%), seguita da Bologna (+7,8%) e Verona (+7,6%). Per l’affitto saranno Torino (+8,1%) e Napoli (+8%) le città capofila nei rincari del 2025.
E che effetto avrà il taglio del costo del denaro sulle surroghe?
La politica monetaria della Bce ha effetti anche sull’istituto della surroga del mutuo, cioè sulla facoltà di poter trasferire il mutuo gratuitamente da una banca a un’altra mantenendo gli importi accettati al momento della sottoscrizione del contratto con la prima banca, ma beneficiando delle condizioni più vantaggiose offerte da quella nuova. Nel 2024 le surroghe sono cresciute di 3 punti percentuali rispetto al 2023, arrivando al 34,1% del totale. Era facile prevedere il prosieguo della scelta delle famiglie verso le operazioni di surroga al fine di ridurre gli oneri della rata dei mutui stipulati a tasso variabile durante il periodo precedente, caratterizzato da forti aumenti dei tassi di interesse. Se ci concentriamo già solo ai primi 9 mesi del 2024, il fenomeno delle surroghe segnava un’impennata del 19,5%, che poi è andata progressivamente a consolidarsi su base annua.
Di Macina Luca – OFC – Regione Piemonte”
